Mercato immobiliare: prima si fa il mutuo, poi si sceglie la casa

Nel 2012 sono stati erogati in Italia 200mila mutui ipotecari; ma quanti sono stati chiesti e non concessi? Non conosciamo il dato, ma la sensazione è che siano stati parecchi; e il motivo di questa mancata concessione è certo il timore da parte degli Istituti Bancari che le rate del prestito non vengano poi rimborsate dal mutuatario (le insolvenze italiane si aggirano sul 2% del totale dei prestiti). Anche per evitare spiacevoli rifiuti, che mettono nel nulla il sogno di possedere l’abitazione è opportuno rovesciare un’impostazione che fino ad ora ha tenuto campo: quella secondo cui prima si sceglie la casa e poi si va alla ricerca del mutuo. A prescindere dal fatto che nelle more delle procedure per ottenere il prestito (spesso ¾ mesi) la casa viene venduta ad un altro, c’è il problema che non si può vincolare il venditore ad aspettare la concessione del mutuo, poiché nel frattempo egli perde magari altre occasioni di vendita. Dunque, prima il mutuo, poi la casa. Prima operazione è quella di stabilire la propria “capacità di mutuo” ovvero la rata massima sostenibile con il proprio reddito (meglio, del proprio nucleo famigliare);vedremo in coda i criteri per questo calcolo. In secondo luogo esaminare se qualcuno (amico, famigliare) può prestare fidejussione, cioè può garantire il pagamento della rata in caso di nostra insolvenza. Infatti le Banche (specie quando il mutuatario ha una bassa capacità di rimborsare la rata in proporzione al proprio reddito) richiedono questa ulteriore garanzia. Infine, analizzare quale percentuale del prezzo dell’immobile chiediamo come prestito: oggi normalmente le Banche concedono il 60/70% del totale; in certi casi si spingono all’80%, oltre tale percentuale la Banca d’Italia obbliga l’Istituto a stipulare polizza assicurativa a garanzia del rimborso. Compiuto questa completa analisi della propria situazione reddituale e del rapporto mutuo/casa da acquistare, si può mettere in concorrenza tre o quattro istituti per ottenere le condizioni migliori. A questo punto si può scegliere la casa dei nostri sogni. Abbiamo accennato ai criteri per analizzare il proprio reddito in relazione al prezzo di acquisto della casa: il dato base è quello del reddito del proprio nucleo famigliare, in caso di cointestazione del prestito. Da tale reddito complessivo si detrae la cosiddetta quota di sussistenza, cioè la somma totale mensile per pagare mantenimento, spese di abitazione, bollette, spese varie di tutti i giorni. Molte Banche fissano forfettariamente questa somma in 1000 euro mensili, cui aggiungono 250 euro per ogni figlio a carico. Facendo un esempio concreto, se il reddito complessivo era di 2.500 euro, una famiglia con 2 figli (totale spese 1.500 euro) sostiene un potere di acquisto mutuo di 1.000 euro. Gli Istituti poi per estrema prudenza si regolano concedendo un mutuo la cui rata sia i 2/3 di tale potere d’acquisto mutuo. Nell’esempio fatto la rata mensile deve aggirarsi al massimo su 650/700 euro.