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• Economia
• 12 gennaio 2012
• Casale Monferrato

Arriva l’Imu, e dovrebbe portarsi dietro anche la revisione dei valori catastali. Per qualcuno sarà una vera mazzata, per altri un po’ meno. La “mezza buona notizia” per i contribuenti casalesi è che rientrano nel secondo caso. La questione non riguarda l’Imu del 2012, che oramai verrà calcolata sulla base del solito valore catastale, ma se dal prossimo anno avvenisse la revisione catastale, i casalesi si troverebbero a pagare un po’ meno. A dirlo è uno studio de “Il Sole 24 Ore”, portando proprio l’esempio di Casale come città in cui si risparmierà qualche euro sull’imposta. Ci sono casi in cui, spiega la ricerca, chi pagava poche tasse per un immobile di valore si troverà un bell’aumento fiscale. Ad esempio nel centro di Milano ci sono immobili in cui la differenza tra il valore catastale e quello e reale supera le 7 volte. Invece a Casale, così come in altre zone di provincia, si risparmierà «fino al 70%» sostiene l’articolo sulla base dei dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Per un bilocale in semicentro a Casale, l’Imu attuale è stimato sui 63,8 euro, mentre con un’ipotetica revisione potrebbe scendere a 48,3 euro. In merito abbiamo chiesto un parere a Enrico Pecoroni, dirigente del settore economico finanziario del Comune di Casale. «A Casale - ci dice - il valore catastale e il valore di mercato sono abbastanza in linea e da un’eventuale revisione catastale non dovrebbero derivare aumenti. Non si sa, comunque, se e quando verrà attuata questa revisione». Ma come verrà calcolata l’Imu? «La base imponibile sarà ricavata moltiplicando la rendita catastale, rivalutata al 5%, per 160 per le prime case, per 80 per quanto riguarda uffici e banche, per 55 sui negozi, per 110 i terreni agricoli». La riforma del catasto: una rivoluzione? Ormai da decenni (l’ultima sistemazione è del 1990, ma non rivoluzionava niente, si limitava a ritoccare gli estimi) si parlava di riforma del catasto, ma non si aveva la forza politica né la capacità organizzativa di porre mano ad una diversa impostazione del catasto, e quindi dei valori catastali (le cosidette “rendite”). Adesso il Governo pare intenzionato a fare sul serio; e, almeno a stare alle promesse, varerà una riforma “a costo zero” vale a dire che il risultato complessivo finale non costituirà aggravio di tassazione, ma sarà solo un riequilibrio tra i vari fabbricati che oggi non hanno valutazioni corrette nel confronto degli uni con gli altri. Il modo di affrontare il problema sarà una vera e propria rivoluzione: non si avranno più classi e categorie, e (per ciò che riguarda il residenziale, che costituisce i 2/3 del totale) non si parlerà più di vani ma di metri quadrati. In genere si avranno criteri piuttosto complessi ma chiari nella loro importazione: si baderà quindi ai prezzi di mercato (rilevati da statistiche che ormai si costruiscono da qualche anno), all’ubicazione dell’immobile, ai metri quadrati, alle caratteristiche edilizie. La riforma era considerata urgente visto che i prezzi di mercato superavano in media di 3,73 volte le rendite catastali, mentre i canoni di locazione le superavano di 6,46 volte. Avvertiamo subito che tali rapporti riguardavano la media nazionale, che comprendeva i valori bassissimi che (guarda caso) caratterizzavano unità immobiliari nei centri storici delle grandi città (soprattutto Roma) che (guarda caso) venivano spesso vendute o date in locazione a onorevoli, sindacalisti, boiardi di Stato, amici e amici degli amici. Per ciò che riguarda la nostra città, il differenziale era più equilibrato: una personale inchiesta di chi scrive queste righe ha accertato che in media a Casale il rapporto era 65 a 100, e cioè la rendita era: valore di mercato meno il 35%. E questo farà si che la riforma porterà da noi ad una rivalutazione contenuta ed equa. Per ciò che riguarda gli immobili diversi dal residenziale (scuole, centri sportivi, locali commerciali, opifici industriali, cinema e teatri, alberghi, banche, ospedali, ecc...) si avrà un cambio di metodi sia di rilevazione che di calcolo, e si parlerà di “immobili speciali”. Se il sistema funzionerà, quando tra qualche anno la riforma sarà a regime, non si avranno più case popolari in pieno centro storico in quartieri di pregio, tassati pochissimo in confronto ad una casa non di lusso di recentissima costruzione in periferia. Per chi pensasse che il problema non è di grande rilevanza o che sia poco urgente anche al fine di una credibile giustizia tributaria, stando all’ attuale classificazione, in Italia su 32.900.000 immobili residenziali ci dovrebbero essere solo 36.000 abitazioni “signorili”; così come vi sarebbero più di 1.000.000 di categoria A/6 (abitazioni “ultrapopolari” che hanno come principale caratteristica quella di avere un “gabinetto” esterno all’abitazione, ben che vada sul ballatoio). Specchio di questa situazione (prendiamo un esempio a caso) è che un’abitazione in centro di Roma ha un valore di quasi 6.000 euro al metro quadrato, ma la sua rendita si fissa a poco più di 800 Euro sempre al metro quadrato (circa il 13%!).